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パパ建築士の部屋

第18話 その土地で大丈夫?

ここ数年デフレの影響か土地価格も年々下り、以前は遥か郊外に行かないと絶対購入不可能だったマイホーム用地が、なんとか頑張れば(それでもかなり清水の舞台ですが、、、)手に入れられる可能性が出てきました。
場所と広さと価格だけで購入し、「さあ、夢のマイホームの設計だ。」と意気込み設計士さんに相談してみたら、いろいろな規制により思ってたものが建たない・・・。
なんてことがないように土地についての基礎知識ぐらいはマスターしておきましょう。
今回は、ごくごく入門編からスタートです。
不動産広告でよく目にする基礎用語「建蔽率」、「容積率」そして「用途地域」についてお話しいたします。

 ご存知?「建蔽率」と「容積率」

左の図は、よくある不動産広告の抜き出しです。
これを例にとり、具体的な数字で「建蔽率」と「容積率」の解説をいたしましょう。
まず「建蔽率」ですが、これは難しい漢字なので読み方から。
「けんぺいりつ」と読みます。
「建蔽率」とは、敷地面積(土地の面積)に対する建築面積(建物を真上から見たときの面積、ただし通常庇の部分は含まず柱と壁に囲われた部分の面積)の割合の上限を示し、「%」で表示します。
この土地の場合、建築面積の上限は、
132.23m2 × 60% = 79.33m2(約24坪)*1
となります。
敷地が角地にあり、道路巾などの一定条件を満たすと
+10%(この場合、60%+10%で70%)のボーナスを受けられることもあります。

*1 1坪は≒3.3m2

次に「容積率(ようせきりつ)」です。
「容積率」とは、敷地面積に対する延床面積(のべゆかめんせき)の割合の上限を「%」で表したものです。延床面積とは、各階の
床面積の合計を言います。
この土地の場合、延床面積の上限は、132.23m2 × 200% = 264.46m2 (約80坪)となります。
しかし、道路巾が狭い場合などは逆にマイナスされる場合がありますのでご注意ください。

●建築面積 : 60m2 + 10m2 = 70m2   70m2 < 79.33m2(上限) よって建蔽率 OK!
●延床面積 : 60m2 + 60m2 + 40m2 = 140m2   140m2 < 264.46m2(上限) よって容積率 OK !

となり、建蔽率、容積率はOKですが、これ以外にも「斜線制限」、「防火規制」などいろいろな制限があるので土地に目星をつけたら購入前に専門家に相談してください。

「用途地域」って何?

「用途地域」とは、その地域内の土地や建築物に対して一定の制限を加え、その地域が都市計画上の目的に適した用途や環境になるように定められたものです。
この地域は全部で12種類あり、大きくは「住居系」、「商業系」、「工業系」の3系統に分かれています。街並みのイメージは下表のとおりですが、法規的に住宅が建たないのはなんと「工業専用地域」の1つだけです。

用途地域 主系統 街並みのイメージ
第一種低層住居専用地域 住居系 1、2階建ての住宅と小規模な店舗や診療所などがある良好な住宅街
第二種低層住居専用地域 第一種に加えコンビニなどの小規模店舗もOK
第一種中高層住居専用地域 3階建ての目立つ住宅街 中規模な店舗、学校、病院も点在
第二種中高層住居専用地域 第一種に加え小規模のスーパーや、やや広めの事務所などもOK
第一種住居地域 3階建て以上の住居や店舗、事務所が中心 小規模のホテルや工場もOK
第二種住居地域 第一種に加え、一定条件のパチンコ屋、カラオケボックスなどもOK
準住居地域 道路の沿道等における住居と店舗や事務所などが混在した地域
近隣商業地域 商業系 近隣住民の日常の買い物など利便を考えた地域 ○○商店街など
商業地域 商業の利便性を増進させる地域 風俗店などの営業もOK
準工業地域 工業系 環境悪化の恐れのない工場の利便を図る地域 住宅や商店も混在
工業地域 工業の利便を図る地域 住宅、店舗はOKだが学校、病院はNG 
工業専用地域 どんな工場でもOKな工場地帯 唯一住宅がNGな地域

土地を探す場合、現地確認は当然のことですが、不動産広告に掲載されているたくさんの土地を全部見てまわるのは不可能。
町名や金額だけに目がいきがちですが、今回ご紹介した「建蔽率」、「容積率」そして「用途地域」なども参考に情報を絞っていくと効率よく土地探しができます。ただし、あくまでも原則は「現地確認!」をお忘れなく。

おまけ きっと役にたたない建築豆知識 その18

「犬走り」と「キャットウォーク」
(いぬばしりときゃっとうぉーく)

犬走りとは、

建物の外周に狭い巾で舗装した通路のこと。
主には建物の(湿気や泥はねからの)保護を目的としているが、
学校や病院などの施設で避難を目的に設置されている階上のものもある。

キャットウォークとは、

高所の点検や作業のために設置される狭い通路のこと。
体育館や劇場の上部、住宅では吹抜けの周りといった主に屋内に設置されるものが多い。変わったものでは、ダムの側面に設けられた作業用通路や、ファッションショーの中央の通路状のステージなどもある。

やっぱり、

犬は「そと」で、ねこは「なか」なのかなあ…

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